今年に入って袋井の展示場がＯＰＥＮしたので、袋井の方が多く来場されています。
その多くが土地から探して家を建てる方々。
そしてそのほとんどの方が「あぶない土地の買い方」をしています。
そんな買い方して大丈夫？とも思いますが、他社様で建てられる方には中々言いづらいので、さりげなく伝えるしかないのですが・・・
と言うことで、今回は袋井の危ない土地の買い方についてお話していこうと思います。
■原野谷側の北南で地域が分かれる
袋井市は南は海、北は山と言った構造になっており、市の中心に流れる原野谷側で北と南に分かれます（実際にはもう少し細かいですが、大体で話をしています）
北と南では、地勢が大きく変わってくることをまずは理解しないといけません。
南側は江戸時代には海だった場所も陸地となっており、もっともっと時代をさかのぼると、かなりの範囲が元々海であることが調査の結果分かっています。
また、原野谷川、太田川の流域では広範囲で泥層であることが確認されており、その影響で米作が盛んであった地域です。
逆に北側は平地も多いですが、広域で見れば山に囲まれた盆地であること、山を切り崩して平地にした場所も多くあり、また太田川の流域は南部と同じように泥層の地盤であることが確認されています。
このように袋井市と言っても、南北に分けただけでもかなり違いがある地域となります。
■元山の地域は地盤が良い
これはどのエリアにも言えることですが、元々山であったような地域は地盤が良いです。
これは袋井にも言えて、春岡や可睡の杜などのエリアは良い地盤である確率が高いです。
個人的な経験でも、地盤改良無しといった結果が出ているお宅が多い傾向にあります。
また、南側でも大門、神長、豊沢と言った辺りは、良い地盤である傾向が高いです。
これらは元々山だった地域を切り開いて出来たようなエリアであることが良い条件に繋がっています。
■川近くは地盤が弱い
反対に地盤が弱くでるエリアが川沿いに多く見らえれます。
特に目立つのが袋井駅から北、久能や堀越までの間が調査の結果よくないデータが出ています。
また、川沿いについてはほとんどが良くない結果です。
これは昔は川の整備がなされておらず、川は広範囲でその場所を変えていました。
びっくりするような話ですが、実は今の磐田駅よりも東でも、元々天竜川だった痕跡が発見されています。
原野谷側や、太田川も同じように広範囲で元々川だったと言うエリアが多いです。
さらには、川が大きく蛇行をしている地域ですので、氾濫も多く、その度に土が流域に広がり、その肥えた土のお陰で農業が発展してきました。
そういうエリアなので、農業をするには適しているのですが、家を建つとなると、地盤が弱いとされてしまいます。
■液状化も気を付けなくてはいけない
地盤の良し悪しに加え、袋井は液状化も気にしなくてはいけません。
特に南部の元海だったとか砂地であるエリアは注意が必要です。
１５０号線より北、松原程度までは、ハザードマップでも液状化が起こりやすいとされています。
また、それ以北でも袋井駅の南側のほとんどで液状化の可能性があるとされています。
駅南で液状化の可能性が無い場所は、山地帯か、山の裾野のエリア程度になります。
逆に駅北にいくと、液状化の心配が少ないエリアばかりになります。
それでも小さい川や大きな川のそばの一部は、液状化の可能性がありますので、全てが心配ないとは言えませんが、ハザードマップで見るとほとんどが心配はなさそうな地域です。
■東西への移動が難しい
ここからは地盤のことではなく地域の特性についてお話をします。
袋井は江戸時代には東海道の宿場町として栄え、東西の行き来が活発だった地域であります。
しかし、現代の今は東西の移動が少し大変な地域だと言えます。
西側の磐田市に行くためには、大きな川を超える必要があり、川の大きさゆえに橋数が多くなく、少ない橋に多くの車が集中してしまいます。
また、橋を渡らないといけないので、西に行きたいのに、北や南に一度行かないといけないなど、若干不便を感じる地形になっています。
東に行くには川はありませんが、今度は山があります。
南は小笠山、北は元々山のエリアになっており、その山と山の間を抜けなくてはいけないので、これもまた本数が少なくなります。
通常時はそんなに気にならない程度の渋滞しかおきませんが、例えば１本の道路が何かの拍子で通行止めになると、一気に大渋滞が起こります。
特に主要道路の国道１号線が通行止めになると、辺り一帯の道路が渋滞します。
職場が市外の方で、隣町だから通勤時間がそんなに掛からないと思い込んで土地を買うと、大惨事になりかねないので注意が必要です。
■学区がかなり広い
袋井市は人口の割に広く、学校の学区が広い地域です。
まあ、これは静岡県なら中小規模の市ならどこでも同じことが言えるので、袋井市に限ったことではありませんが、学校まで登下校を気にする方ならしっかりと調べた方がいいです。
■分譲地は割高なイメージが
袋井市は他の市町村と同じく、分譲地の開発が一段落したエリアで、大型小型含め分譲地が少なくなっています。
ですので、その少ない分譲地が、必要以上に人気が出てしまい価格が吊り上げる傾向にあります。
当社も袋井の久能に分譲地を持っていますが、立地の割に値段は安くなく、しかしその値段で当社も買ったのでその値段で売っていますが、少し高いなーと思う時があります。
とは言っても、１００区画もある分譲地ですので、それ以上の魅力があり、売れてしまうでしょう。
分譲地は綺麗で買いたくなる気持ちも分かりますが、他の選択肢があるならそちらも検討してみるのも良いかと思います。
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さて、このような情報は大事ですが、一度に集めるのは大変です。
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