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さて、そんな明工建設を調べる時に多い検索ワードが「明工建設 価格」や「明工建設 性能」と言ったワード。
時期によって多少変化しますが、多くの場合がこのワードが上位に入ります。
これまで性能についてはＨＰでもブログでも何度もお伝えしてきました。
しかし、価格についてはあまり記事にしていません。
理由は注文住宅なので一棟一棟、価格がバラバラになり、一概にいくらだと言った話がしづらいのであまり記事にしてきませんでした。
例えば最初に適当な住宅のサイズなどを基準に「３０００万円です！」って言っておいて、その後にしっかり設計したら、サイズも変わり仕様も変わり結果３５００万円になる。
なんてことが普通に起こるからです。
これじゃー、人によっては詐欺って思う方もいるかもしれません。
だから値段はあまりだしていないのです。
しかし今年から取り入れた「いろはいえ」は大きさが限定しているので計算がしやすく、だから定額にすることができます。
なので分かり良いと思いますが、当社の主力商品の「Ｍ－ｓｍａｒｔ２０３０」については、ほとんど公開していません。
と言うことで今回は、そんな価格が知りたいよって方々のために、価格の公開をしていきたいと思います。
■坪単価１００万円です。
単刀直入に価格を言うと、坪単価１００万円です。
２５坪の家を建てたら２５００万円で、３０坪の家を建てたら３０００万円です。
初回に会った時などに話をするときには、このような話をします。
実際に家を建てる時には、家が小さい方が坪単価は上がるので、２５坪も３０坪も同じことはないのですが、全ての坪単価での数字をだしておくわけにもいかないのでそう言っています。
実際にはそれに付け足して、３０坪程度で１００万円なので、それ以下だともっと高くなるし、それ以上だともっと安くなるとの説明も付け加えています。
若干のブレはあると思いますが、３０坪を基準に１坪小さければ+２万円（坪単価１０２万円）に大きくなると１坪ごとに-１万円（坪単価９９万円）になるくらいの幅があります。
当社は注文住宅なので誤差はかなりあります。
なので指標で言えばこの程度ですってくらいの数字にはなってしまうことご了承下さい
さて、実際にはこの単価だけを見て安いも高いも判断は出来ません。
当社のＭ－Ｓｍａｒｔ２０３０は住宅の基本部分に加え、高断熱高気密にするための仕掛けや、空気を綺麗にしかも湿度や温度も調整してくれる換気システム。
同じく換気システムにより全館空調効果もありますし、高性能エアコンで加湿も行えます。
さらには、太陽光システムに蓄電池で電気を買わない生活もかないかない、その経済効果は毎月数万円となり、年間では数十万円の経済効果があります。
また震度１から働く制振装置のお陰で地震対策もばっちりです。
その他にも上げていけばキリがないくらいの家ですので、Ｍ－Ｓｍａｒｔ２０３０を知らない方は一度ＨＰにてご確認をお願いします。
それで、ここまであるシステム満載の家が坪単価１００万円で安いのか高いのか？
住宅営業歴２０年近くの私から見たら破格の金額ですが、実際には皆さんの感覚で捉えてみてください。
■じゃあ坪単価７０万円では家は建ててくれないの？
こう言い切ってしまうと、坪単価１００万だったら高すぎて明工じゃ家建てられないね＾＾；
なんて話になってしまうので、もう少し掘り下げます。
先ほど言ったように坪単価１００万円の家は、ある意味フルスペックの状態でのお家になります。
ラーメンで言ったら、一般的なお家は醤油ラーメン（８００円）
Ｍ－Ｓｍａｒｔ２０３０は醤油ラーメンに、チャーシュー大盛、野菜マシマシ、油マシマシ、煮卵３つ、ホウレンソウ、ネギ大盛、バター、大判海苔１０枚！（１８００円）
みたいな感じです＾＾；（伝わったかな・・・？）
こんなラーメン全ての人が欲しい！とは思いませんよね＾＾；
ラーメンは食べたくてもこんなには要らないよって人いるはずです。
だからこんな全部のせじゃなくて、自分の欲しい物だけをトッピングする人が多いですよね。
そんなイメージで明工建設の住宅も自分の好きなようにカスタマイズが出来るようにしてあります。
なので、実際にはお客様の要望や敷地の形状などによって金額は変わっていきます。
この中で一番多く話に上がるのが、太陽光発電と蓄電池です。
これらだけでも３００～５００万円程度の金額があるので、これらを止めただけで３０坪の家なら坪単価が16万円程度下がります。
他にも色々とあるものを、ある意味普通の家の仕様にしていけば、坪単価７０万円でもお家を建てることは可能です。
３０坪の家なら２１００万円と言うことですね。
坪単価１００万円の時なら３０００万円だったので、差額が９００万円も出ています。
当社としたらM－Sｍａｒｔ２０３０は本当に胸張っておススメ出来るし、太陽光システムや蓄電池だって金額はしますが、それ以上の経済効果を生み出せますので、全ての人にこの最高な家に住んで欲しいです。
しかし、実際にはお客様のご予算や考え方などによって金額と共に仕様も変えているのが現実です。
ちなみに先日には小さな家でしたが、１棟１２００万円程度で見積もりをお出しした物件もあります。
結局ローンが通らなくて破談になりましたが、そういったお話しにも対応させて頂いております。
■実は全く役に立たない？「坪単価」って意味があまりありません。
さてここまで「坪単価」という指標を使って話をしてきましたが、実際にはこの坪単価ってあまり役に立ちません・・・＾＾；
言葉として使いやすいので、今回も使わせてもらいましたが、全く見当違いな金額を差し示すことも多々ある、結構いい加減な指標なんです。
例えば実在するあるハウスメーカーで使われている手法ですが、４０坪の家を４０００万円で売るとして、坪単価１００万円ですってうたっている会社があります（特定を防ぐために、金額は適当な金額や坪数にしています。）
それとまったく同じ仕様（仕様と言うのはキッチンのグレードとか、使う床材とかのことです）で３０坪の家を建てたとしたら、坪単価１００万円なので３０００万円となるところ、実際の販売額は３４００万円程度になっています。
３０坪で３４００万円だと坪単価１１３万円です。
話が違うじゃないか！と言われてもしょうがないくらい金額が異なります。
この逆に５０坪の家だった場合、同じ仕様だと４８００万円での販売になってきます、坪単価９６万円です、かなり値引きをしてもらえた感じがします。
このように同じ会社で全く同じ仕様でも、家の大きさで坪単価って変わってきます。
その理由は住宅の販売するにあたっての住宅としての商品の内容にあります。
住宅は柱や床だけではなく、キッチンやコンセント、職人さんへの手間代だったり、設計の経費だったりと様々な経費やお金を足し合わせたものが販売価格になります。
その項目数はかなりの数で、当社で見積りをもらった方ならお判りでしょうが、当社では全ての項目をお客様に見せており、そのページ数はなんと３０ページを超えています＾＾；
そのくらいの数の項目がまとまったのが住宅の金額であり、坪単価であるのです。
さて、その計算は家が大きくなるほど、逆に小さくなるほど使うものが増えたり減ったりするので金額が変わります。
それらはこれまでの経験上大きさに比例をすることが分かっているので、先ほどの坪単価みたいに増えたり減らすことが容易に出来ます。
しかし、それらが出来ない物があるのでこの坪単価が意味がなくなってしまうのです。
■住宅は固定費が２～３割程度ある商品
先ほど言った大きさによって変わる商品もあれば、大きさによって変わらない物も多くあります。
例えばキッチンやお風呂、洗面に、給湯機に、玄関や窓、設計代、などです。
これらは小さい家でも大きい家でも、使うものが同じだったらほとんど同じ金額になり、家の大きさに左右されないのが特徴です。
そして、それら左右されない金額が住宅総額の2～３割程度を占め、それらは家の大きさがいくら変わろうとあまり変わらないので、坪単価を意味なくさせているのです。
例えばこういった左右されない金額が１０００万円あったとすると、３０坪の家でも１０００万円、５０坪の家でも１０００万円となってきます。
この時点での１０００万円の坪単価は３０坪の家なら３３万円、５０坪の家なら２０万円と、こんなに差が出てきます。
そして残りの大きさに左右される固定になっていない他の物は、大きさによって比例していきます。
例えば、家が大きくなれば柱がいっぱいいるし、壁や屋根も増えます、そういった費用です。
これらは極端な大きさの家では無い限り、大きさによってのみ金額が変わるので、３０坪の家で３０００万円掛かっていたら５０坪の家なら５０００万円掛かるといったように、結構綺麗な比例線を描いていきます。
さて、これを先ほどの坪単価と合わせると・・・・
３０坪の家
左右されない金額 １０００万円 + 大きさによって変わる金額 ３０００万円 ＝４０００万円
坪単価＝３０坪/４０００万円＝１３３万円
５０坪の家
左右されない金額 １０００万円 +大きさによって変わる金額 ５０００万円 ＝６０００万円
坪単価＝５０坪/６０００万円＝１２０万円
このようになり、まったく同じ仕様の家でも坪単価は１２万円も変わってくるのです。
もし、坪単価が１２０万円で出来れば３０坪の家は３６００万円で出来るので、その差は４００万円も！！
こんなに金額によって差が出るので、坪単価は実際にはあまり意味がない指標の一つとなっています。
■坪単価の基準を調べよう
とは言っても、当社でも使っているくらい坪単価と言う言葉は使いやすいので、他社様でも使っているところが多いと思いますし、これしか教えてくれない会社も多くあります。
なので、その話を真に受けて金額の勘違いをしないようにする方法をお教えします。
それは「坪単価の基準」を調べることです。
例えばＡ社さんが「当社の坪単価は８０万円です」と言ってきた場合にこう聞いて下さい。
「坪単価８０万円の基準の家を大きさは何坪ですか？」って
これは法的には明確な基準がなく、各社それぞれ思った大きさを基準としています。
例えば当社だと、基準的な大きさは「３０坪」で話をすることが多いです。
他の会社だと、それが４０坪だったり、３５坪だったり、４５坪だったりと色々な設定があるので、しっかりと聞いてみないといけません。
もしその基準の大きさと、あなたが建てたい家の大きさがぴったりだったら、金額は坪単価を信じていけばその通りの見積りが出てくるでしょう。
しかし、異なった場合はもう少し聞き込みが必要になります。
例えば基準坪数が４０坪で、あなたが建てたい家が３０坪だった場合、ほとんどの場合坪単価は高くなります。
私個人の経験での話ですが、４０坪から３０坪になった場合だと、少なく見ても坪単価１０万円は上がるはずです。
このように基準を知ることが出来たなら、やっと坪単価も有効な金額と言えるようになります。
■坪単価が変わらない会社は気を付けて
ここまで話を聞いてくれた方なら分かって頂けると思いますが、坪数が変わっても坪単価が変わらない会社は要注意だと言うことに気が付いてもらえますよね。
普通に考えれば、坪数が変われば固定費の比率が変わり、絶対に坪単価は変わるからです。
それなのに、３０坪も５０坪も一緒ですってなったら話はかなりおかしい話になります。
当社も同じ単価で言っているのでおかしくない？と言われるかもしれませんが、前記にあるように大きくなれば安くなり、小さくなれば高くなることのお伝えはしています。
なので、そういった会社であれば特に問題はないのですが、ここからの話はそういった説明もなく、頑なに大きさが変わっても金額は同じだと言う会社の話です。
そういった会社は少なくなったと思いますが、まだ多少はあると聞きます。
こういった会社には２パターンあります。
１つ目は、利益をしっかりと取らないといけないので、２５坪などの小さ目な家の坪単価を基準にして、それ以上大きくても全てその単価で話をする会社。
２つ目は、お客様のお金に疎く、ある程度適当な金額を言っている会社。
この２パターンがあります。
共に話を進めていくとケガするパターンになる会社です。
１つ目の会社は、基準にした２５坪の数字で話していれば、それ以上の大きさになれば、利益が雪だるま式に増えていくと考えている会社です。
なぜなら小さい家は坪単価が高くなるので、それ以上の大きさの家ではもらわなくてもいい金額の提示が出来るからです。
２５坪の基準で４０坪の家を建てた場合では、１０００万円以上利益をかさましされることもあります。
それをそのままにして契約したら１０００万円以上無駄金を使うことになります・・・
２つの会社は、お客様のお金（予算）に大した興味がありません。
なので、自分達が欲しいと思った金額をその場その場で話してきます。
だから坪単価は本当に適当に話をしており、売れていない営業マンなら安めに、売れている営業マンなら高めに言っているケースが多いです。
売れていない営業は売りたいので、少しでも興味を引ける数字を提示します。
売れている営業はこういった会社だと多くの仕事をするだけ大変になる傾向が強いので、あえて高めの数字を言うことで、安い家を欲しがるお客様をブロックすることが多いからです。
お客様のお金に疎い会社は、社員に対してのお金にも疎い傾向にあり、契約をいっぱいとっても他社程に評価されず、給料などにもあまり反映されないケースが多いからです。
所謂、頑張り損ってやつでしょうか＾＾；
だからどうせ担当するなら、安い家よりも高い家の方が良いって気持ちになってしまうのですね・・・
全員がそうとは言いませんが、売っている側も人間です。
そういった傾向になるのは致し方なしでしょうか・・・・
なので、その金額を鵜呑みにすると、もっと安く出来るっていったじゃん！とか、本当はもっと安いのにこんなに高いんじゃやめとこう・・・なんて話などで、問題になることが多いです。
高い場合はやめたらいいだけですが、安い場合は後戻りが出来ない場合もありますしね＾＾；
このようなことが起きるので、坪単価が一定で変わらない会社には気を付けましょう。
■住宅はアフターコロナで上がった物価の影響が色濃く出ている業界の一つです
さて、坪単価の話をするとこの話にも触れないといけません。
コロナ前は１棟当たり２９.８万円！
なんて謳い文句で家を売っていた会社も、今ではどれだけ安くても坪単価５０万円はしています。
住宅業界はコロナ中、コロナ後の物価高をまともに受けており、コロナ前に比べ仕入れや職人への費用が３割程度上がっています。
物や職種によってはもっと上がっています。
それらが仕入れなので、売値はもっと上げないと利益をもらえなくなってしまうので、お客様に提出する売値は先ほどいったように、２９．８万円だった会社も、５０万円って言わないと倒産してしまうような状況になってしまっています。
それでも品質や仕様をとことん下げ少しでも安く売ろうとした言い方を買えれば企業努力をした家ですので、コロナ前の坪単価５０万円の家に比べたら全てが劣り、同じ価格だったとしても以前の半分の価値半分程度も無いかもしれません。
また、大手ハウスメーカーはこれまでの商品をまともに売ると、坪単価１５０万円とか言う数字も出てきています。
３０坪の家が４５００万円での販売ですね＾＾；
会社によってはまったく同じ家でも、売値が１０００万円以上も上がった会社もあります。
この価格上昇に合わせてお客様の給料が上がってくれていたら良いのですが、そんなには上がっておらず、住宅ローンの審査で１０００万円も上がった家の価格では「借り過ぎ」と診断され、家が建てられない人が増えているのが実情です。
だから、今すごく大手ハウスメーカーの建売住宅が増えています。
建売住宅はメーカーの都合で内容や大きさを決めることが出来、設計も一度してしまえば何度も同じ家を建てることが出来ます。
土地だって、売れ残った土地などを豊富な資金力を使い、格安で買い占めることも出来ますし、実際に行っています。
また営業活動もしなくていいので、その分固定費が安くなり、家を安く建てることが出来ます。
注文住宅のように、自分達の好みの家や立地は諦めるしかないのですが、安価で家を買えると言うことで一定の人気を博しています。
こういった会社の多くは以前は建売住宅を、安物だとか、一生に一回の家が皆と同じで良いのかと言って差別化をしていましたが、ここまで金額が上がってしまい目に見えて売り上げが下がってきたので、背に腹は変えられないと言ったところでしょうか・・・
まあ、バブル期には皆が同じ間取りのマンションを買い求めていたので、時代と共に価値観は変わるということでしょうか。
住宅は物価の影響を大きく受ける業界です。
今後も上がっていく一方で、下がる要素はあまり見つかりません。
ですので、これからも売り方は色々と変わっていきそうです。
■まとめ
今回は当社の売値を坪単価でお話させて頂きました。
一昔前だと坪単価１００万円は高級住宅の指標でしたが、今ではそれなりの家なら簡単にそのくらいの価格になっています。
これだけ上がるとやっぱり高いね＾＾；って方も多くおりますので、そういった方の為の提案もさせて頂いております。
また、グレードは落ちますが、こちらもスマートハウスである「いろはいえ」なら３０坪で坪単価が約６０万円です。
M-SMART２０３０は価格以上の価値がありますので、高いとは思いませんが、それでもと言う人はいろはいえの検討もしてみてください。
以上です。
今回はこれまで。
では！また！
